市场研究│低租售比下租金增幅跑不赢售价,二手房投资需要慧眼

摘要: 随着“租购同权”等一系列刺激存租赁市场政策的出台和落位,二手房市场活跃度明显上升。尤其是二手住房买卖方面,成交均价在过去13个月环比上涨之和为20%,与往年相比,加速态势明显。

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引言  

随着“租购同权”等一系列刺激存租赁市场政策的出台和落位,二手房市场活跃度明显上升。尤其是二手住房买卖方面,成交均价在过去13个月环比上涨之和为20%,与往年相比,加速态势明显。但租金涨幅单月波动度较大,整体环比涨幅之和为6%,与售价涨幅存在明显差距,一方面南京房屋租赁市场价格涨幅与买卖价格涨幅差距越来越大,意味着资产泡沫严重程度加深,另一方面也说明租赁市场价格未来的提升潜力很大。


从投资中短期收益来看,买卖二手房较租赁回报率更高,但在房源的选择上,除了了解该房源所在楼盘或小区的售价、租金以外,还要通过售价和租金计算并比较一下租售比和静态投资回收期,从而能够对类似楼盘小区的不同房源进行横向对比,从中选择风险度低而升值潜力大的房源。


通过分析师之前文章中每个区二手房静态回收期的列表可以发现,老城区与新城区存在较大差异,那么应该如何选择呢?


以玄武区为例,因为是老中心城区,新房供应量明显不足,二手房成交房源基本上是20年左右楼盘为主,10年以内的小区占比不足20%,其租售比和静态回收期根据房龄和交通、教育、医疗、商服等配套档次水平呈现相对分散状态,租售比最低的御湖国际不到1:400,与国际惯例1:300的警戒线较为接近,而最高为1:860,基本上是南京的顶层水平44%的小区房源静态投资回收期超过50年,按照目前该房源70年土地使用年限的规定,在土地使用有效期内,很少能收回成本,除非具有学区等特殊优势,否则风险性较高。以上分析基本上可以适用于静态投资回收期相近的鼓楼、秦淮等同类老中心城区。

10年左右的新房源主要集中在建邺区。除了世贸中心和汇金中心两个公寓类型项目之外,建邺区典型楼盘二手房的租售比相对集中于500-800之间,也是“泡沫”高发区。由于房源大多数都在10年左右甚至以内,因而静态回收期相对集中在40-70年之间,超过60年的楼盘数量占比44%,与玄武等老城区现状投资价值与风险度相差不大,但从投资前景来看,建邺区的规划能级更高,各类配套水平起点高,并正处于快速完善过程中。随着城市核心区由单一的新街口,向即将与河西新中心并立转变,及至被超越,建邺区的地段价值5-10内将全面超越玄武区等老中心城区,因而,建邺区二手房的投资价值度更高。

从下表中各区域最高单价、最高总价房源看,虽然鼓楼区与建邺区二手房成交均价相近,但,最高单价和最高总价房源差别还是很明显的。而拥有国家级新区核心区地段的浦口区,一手房投资量大,控制率高,最高二手房价格与平均价差距最小,短期内投资升值价值较低。

建邺区内部,河西大街与梦都大街之间的万科、银城、仁恒、万达等知名楼盘房龄短,基本在10年以内,且学区价值度最高,未来租金升值幅度较其它区域楼盘高,因此是二手房投资相对稳妥的选择。


除了通过定量与定性的方法,选择现状与未来价值度均更高的区域楼盘投资外,在购买前还要注意以下几个问题:

注意事项
? 一定要弄清房源的真实房龄,除了房子本身的交付时间外,还需要看清土地证上的土地使用年限。一方面买房时房龄不要太高,因为老房子的租金通常会比新的物业低20%-40%,甚至更多。若要去银行贷款购买二手房,通常要求房龄最长不超过20-25年,严格一些的银行要求不超过15年或者10年,相对宽松的银行要求不超过30年。房龄对贷款的最直接影响就是贷款年限,房龄越大,贷款年限越短。另一方面

? 搞清二手房的产权问题

在投资二手房前,一定要弄清房屋的产权归属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适投资也不能购买,否则成交后很可能拿不到房屋产权证。


?查清是否为被抵押的房产

现在很多人都会通过房屋抵押获取贷款。如果在投资二手房时购得这类房产,只会给投资者带来诸多纠纷。因此,家庭在购买二手房时应明确房屋产权是否抵押,以免蒙受时间和金钱的双重损失。


?查明房款是否已付完

现在,多数人购买房屋都是采用按揭贷款,买房者在支付一定比例的首付后,余款通过银行按揭支付。因而投资二手房时务必要了解原房主是否已还清银行的按揭贷款,房子的房产证、土地证是否已经办理,以免为他人付款。


?明确附加费用谁来承担

比如过户之前的物业费,水电煤气、有线电视费及其它方面使用后缴纳的费用等。

总之,二手房投资虽然较新房在评估价值和购买过程两个方面都更加复杂,但因为购买难度低,挑选余地大,因而具备一双慧眼和足够的耐心,总能淘到宝。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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